Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/01563

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01563 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVWZ SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2024 DEMANDERESSE : E.U.R.L. KELSON [Adresse 5] [Localité 11] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEURS : Mme [C] [M] [Adresse 8] [Localité 7] représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE M. [E] [M] [Adresse 12] [Localité 1] représenté par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE M. [Y] [M] [Adresse 10] [Localité 3] représenté par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 16 Avril 2024 ORDONNANCE du 14 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 23 et 28 mars 1995, [P] [M], aux droits duquel viennent ses héritiers [C] [M], [E] [M] et [Y] [M], ci-après les consorts [M], a consenti à l’EURL KELSON un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 11] (59), [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 1995 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 17416 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 2902,66 euros. Le bail a été renouvelé le 15 mars 2004 et le 1er avril 2015. Exposant avoir subi un dégât des eaux en septembre 2022, qui s’est aggravé en juillet 2023, l’EURL KELSON par actes des 13 et 14 novembre 2023, a fait assigner [C] [M], [E] [M] et [Y] [M], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins d’exécution de travaux de reprise préconisés par un architecte, sous astreinte, ou subsidiairement pour obtenir la désignation d’un expert, outre mesures accessoires (consignation des loyers et indemnité pour frais irrépétibles). L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 avril 2024 pour y être plaidée. A cette audience, l’EURL KELSON, représentée par son avocat, sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures n°2 reprises oralement, formant les prétentions suivantes : Vu ensemble les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, Vu l’article 834 du code de procédure civile, Vu l’article 145 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu le bail commercial des 28 et 29 mars 1985, Vu les pièces versées, -Désigner un Expert-comptable avec mission proposée au dispositif de ses écritures, -Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir. -Réserver les dépens. -Ordonner la consignation des loyers échus sur un compte ouvert à la CARPA par Maître TALLEUX, conseil du preneur, depuis la délivrance de la présente assignation en référé jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état des locaux loués, Les consorts [M], représentés, sollicitent du juge des référés de : Vu les articles 145 et 834 du code de procédure civile, -Donner acte des protestations et réserves du bailleur sur l’expertise demandée, -Juger que l’expert aura la mission suggérée dans ses écritures -Juger que la demande de consignation des loyers est sujette à contestation sérieuse ; Subsidiairement, -Juger que cette consignation ne sera ordonnée qu’à compter de l’ordonnance à intervenir ; -Réserver les dépens ; Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de désignation d’un expert Abandonnant sa demande principale en exécution de travaux de remise en état, compte tenu du délai d’instruction de la Commune de [Localité 11], en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme et de l’absence de perspective d’exploitation à nouveau du local, l’EURL KELSON sollicite la désignation d’un expert, afin de déterminer la nature et l’origine des désordres en provenance de la toiture qu’il a fait installer à ses frais avec l’accord du bailleur, ainsi que les responsabilités encourues. Les bailleurs font protestations et réserves d’usage et sollicitent un complément de mission, quant à l’imputabilité des désordres, à la carence du preneur dans l’exécution de son obligation d’entretien des lieux loués, et notamment de la toiture. Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Les pièces produites par l’EURL KELSON rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, de sorte que la partie demanderesse justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres. Dès lors que l’expertise a pour objet de déterminer la cause et l’origine des désordres et par suite de donner un éclairage, sur les éventuelles responsabilités, tant du preneur au titre d’une mauvaise exécution de ses obligations d’entretien des lieux, que du bailleur, au titre des ses obligations de délivrance d’un local conforme à sa destination, et d’entretien des lieux, en conformité avec ses obligations légales à ce titre et au contrat de bail. Il convient dès lors de faire droit à la demande des défendeurs de compléter la mission de l’expert ainsi qu’il sera dit au dispositif de la présente décision. Sur la demande de consignation des loyers L’EURL KELSON sollicite l’autorisation de consigner les loyers, entre les mains de la CARPA ce sur quoi les bailleurs s’opposent, estimant que la chute du faux-plafond rendant l’exploitation du local impossible est consécutive exclusivement au défaut d’entretien par le locataire de la toiture qui a été réalisée par l’EURL KELSON et sous sa seule responsabilité, de sorte que la demande se heurte selon eux à une contestation sérieuse. Le preneur est en vertu des dispositions du droit commun du bail, tenu de payer le loyer aux termes convenus. Il peut néanmoins être autorisé judiciairement, à consigner les loyers. En l’occurrence, il est constant que le local commercial ne peut être exploité en l’état et ne l’est plus depuis juillet 2023. Le compte-rendu de l’architecte [X] du 20 septembre 2023 (pièce KELSON n°11) fait état au vu de l’état dégradé de l’immeuble et de non-conformités, de travaux d’envergure à entreprendre, sur la dalle de béton, support des excroissances arrières et sur la nécessaire dépose et le remplacement de la toiture en zinc, à l’origine des fuites, tout en mentionnant que “Les fuites récurrentes [sont] causées par le rejet des eaux usées des logements des étages sur la plate-forme zinc”. Il s’ensuit que les parties sont susceptibles de voir leur responsabilité engagée, à tout le moins, de manière partagée, la reprise de l’intégralité des réseaux d’évacuation non conformes excédant sans aucune contestation les obligations d’entretien locatif incombant au locataire. Il convient dès lors d’autoriser l’EURL KELSON à consigner 40 % du montant du loyer, selon les modalités fixées à la présente ordonnance. Sur les autres demandes L’EURL KELSON dans l’intérêt et à la demande de laquelle la mesure d’instruction est ordonnée en avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance. La présente décision est exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ; Par provision, tous moyens des parties étant réservés ; Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert : Mr [K] [F] [Adresse 6] [Localité 9] expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission de : -se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Localité 11] (59), [Adresse 4] , après y avoir convoqué les parties, -se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission; -examiner les désordres ayant entraîné la fermeture du commerce; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et donner les éléments de fait pour déterminer à qui ces désordres, malfaçons sont imputables et dans quelles proportions; -dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art; -décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux, -fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état; -dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvergarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible; -fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ; -dans l’hypothèse où le local commercial ne pourrait pas être exploité à nouveau dans un délai raisonnable, rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : dans le cas d’une perte du fonds et dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : -convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, -recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; -se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; -se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; -définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : → en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ; → en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; -adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable : → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. Fixons à la somme de 2000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 25 juin 2024 ; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 2], [Localité 11], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Autorisons l’EURL KELSON à consigner, à compter du mois suivant le prononcé de la présente ordonnance, 40 % du montant du loyer contractuel HC, entre les mains de la Caisse des Dépôts et de Consignations, jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise, Laissons à la charge de l’EURL KELSON , les dépens de la présente instance, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET